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二手房房贷政策收紧 抵押消费贷款暗火

时间:2014-06-28 20:19:10 来源:万贷好

  新购二手房可做"4+3"贷款

  需要较高收入证明———

  某国有银行个贷中心的信贷员小刘,从国五条出台后就几乎没有过双休日,每天都会接到大量的房贷申请。本以为细则出台会缓解这一工作状态,但另一项激增的业务又让他忙得不可开交,个人抵押消费贷款的业务量出现明显上涨。《广厦时代》在调查中也发现,现在在各家中介公司,只要咨询房屋时提到是购买二套房,业务员们都会不遗余力地向客户推荐抵押消费贷款,而其附属的套现公司,也会从中赚取不少的手续费。银行资深人士透露,虽然央行、银监会明令禁止消费类贷款用于购房,但由于这种贷款期限短、风险较小,且需求旺盛,所以银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格,只要能提供消费合同,大都可以顺利地贷到款。

  银行抵押消费贷款业务量明显上涨

  小刘供职于某国有银行的石景山分行,主要从事个人贷款业务。进入4月,单纯的房贷申请少了,可个人抵押消费贷款的业务量又上来了。

  小刘正在接触的一个客户方先生,他的名下没有房产,但曾经有过一套的贷款记录,属于“无房有贷”的家庭,按照规定,他购房的首付款比例不能低于60%。方先生手头资金并不宽裕,购房后还要面临装修和孩子就学的问题,因此他希望可以尽量减少首付款的比例。小刘就向他推荐了他们银行现在正在推行的一种“4+3”业务,通过这种业务,方先生的首付可以降到三成,以房屋按揭贷款名义贷出的部分最多可以贷30年,以个人抵押消费贷款部分贷出的钱最多可以贷10年,利率比基准利率上浮1%-10%。这种贷款模式,可以解决方先生短期的资金压力,贷款成本也基本没有增加。

  小刘表示,虽然按照央行和银监会的规定,消费类贷款不能用于购房,但目前大多客户抵押房产获得的消费贷款都是用来购房的。据他了解,在他所在的银行,这一比例能到70%。客户只要能提供消费合同和商家账户,银行一般无法监督消费贷款具体用途,“其实大家都知道,这钱是用在什么地方,只是默认了。”

  手续费贷款额2%起收入证明是难点

  笔者在赶集网上找了一处房源,随即致电该房源的经纪人小王,表示对此房源有兴趣。小王详细地介绍之后,询问是购买第几套房,当听到所要购买的是二套房后,小王表示,无须担心二套房首付比例过高的问题,他们有很多成熟的办法解决这一问题,她就已经成功操作多次。

  以笔者表示看中的那套房源为例,该房源是位于左家庄的一个小三居,业主报价400万元,满五年唯一住房,无个税。小王为我们算了一笔账,这个房源在银行的评估价大概为340万,如果笔者名下无房,但有贷款记录,采用商业贷款可以做“4+3”业务,最终能贷出70%,约238万元,其中房屋按揭贷款的4成能贷出136万,最多贷30年,利率上浮10%,月还款额为9235元。抵押消费贷款的部分能贷出102万元,最多能贷10年,利率上浮1%-10%,按照上浮10%计算,月还款额为11951元。这样算下来,每月总计需要还款21186元。

  如果笔者名下有房,那么办理的就是“3+4”业务,即房屋按揭贷款3成,消费贷4成。小王还提醒我们,他们公司可以帮助办理贷款,但是收入证明一定要购房者自己来开,如果想成功贷到这笔款,收入证明至少要开到43000元/月以上,并且还需要提供近半年的银行流水证明。“这个不太容易造假,之前我们有过客户开的假证明,银行审核没有通过,如果差个几千块钱,我们还能帮着想办法,多了就不行了。”当被问到,办理这种业务有什么附加费用时,小王表示,房屋按揭贷款部分是不收手续费的,但消费贷款部分,他们要收取贷款额的2%,像这笔业务也就在2万元左右,同时还要收取贷款额3‰的套现费,算下来是3000余元。

  小刘表示,这个手续费的比例每家公司都差不多,而以前办理个人抵押消费贷款的客户也大多是通过这样的第三方公司来银行办理的。但近期,很多客户开始自己找渠道,通过熟人介绍或朋友的公司来操作,尽量减少手续费的支出。

  消费性贷款严禁买房发现后随时停贷

  据银行人士介绍,抵押消费贷款是个人消费贷款的一种。抵押消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。该款项可用于各种消费,如装修、家庭各种消费,也可用于各种资金周转,而利用抵押消费贷款购房并不是件新鲜事,市面上有很多相关公司专门为购房者办理此种业务。2010年,为配合国务院的调控政策,央行和银监会发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中就提出“各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。

  然而据银行资深人士透露,虽然央行和银监会明令禁止,但大多抵押消费贷款都流向了楼市。一方面,60%-70%的二套房首付提高了房贷的门槛,银行这方面的业务量明显下降,而抵押消费贷款期限短、抵押物优质,风险相对较小,“默认”这种业务可以弥补房贷业务量的减少,所以选择对消费性贷款的实际用途“视而不见”。另一方面,使用消费类贷款购房的需求大量存在,各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度,银行只能选择单纯履行审核合同的义务。

  小刘则表示,虽然银行一般除审核合同外,并不监督消费类贷款的后续使用情况,但如果贷款人被发现挪用消费类贷款购房,银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理,而且贷款人的行为会被认定为骗贷,会进入个人信用记录,日后再次贷款就很困难了。





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